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房價大跌沖擊房抵貸?從業者:跌20%還有可能 - 金評媒

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【摘要】有部分房抵貸業務資金來源于P2P。

  金評媒  ·  2019-01-11 09:43
房價大跌沖擊房抵貸?從業者:跌20%還有可能 - 金評媒 - 金評媒
來源: 新流財經   

最近,房抵貸市場稍有回暖。但對房抵貸平臺而言,年底資金回籠期,加上P2P暴雷后還未全部回暖,還是面臨資金荒現象,放款緩慢。

“不瞞你說,我們真有客戶來抵押房子,房抵貸平臺放不出款的情況。”西安某房抵貸業務員告訴新流財經,“公司也一直在對接資金,沒資金的時候各家也只能搶優質客戶。”

此外,近期部分地區房價有所下跌,對房抵貸市場也造成一定影響,好比,新增抵押貸款單筆放款額有所減少。而就資產質量而言,從業者傾向于認為,除非房價出現顯著性大跌,否則對存量資產質量的影響不大——“好比房價下跌20%,但應該不會發生。”

銀行類一抵房產最受歡迎

房產抵押主要模式為一抵和二抵,一抵即房產的首次抵押,二抵即對有按揭貸款的房產或已經被首次抵押過的房產進行二次抵押。

一般來說,銀行是房抵貸一抵的主要玩家,僅有平安等少數銀行從事二抵業務。

針對一抵業務而言,客戶首次通過抵押房產在銀行獲得資金,首先必須提供全款房,其次需要接受折價。在深圳地區,建設銀行對深圳当地住宅最高按房屋估值7成放貸,公寓別墅為5成,商鋪寫字樓為4成。通常情況下,銀行一抵抵押率更多的集中在6-7成。

由于別墅流動性差、資產處置流程繁瑣等原因,抵押率要低于商品房,據新流財經了解,市面上別墅抵押率最高為5成,有部分銀行、民間房抵貸平臺完全不考慮接別墅抵押業務,如深圳區域招商銀行、百乘金科旗下房互網。

房抵貸二抵的主要玩家為民間房抵貸平臺,從業務邏輯上來看,二抵是按房屋余值放貸,一種是直接依照不超過余值50%的額度放款;另外一種做法更為普遍——在房屋評估值的基礎上減去一抵的貸款余額,并將房屋一抵、二抵的貸款總額控制在一定風險范圍之內。

大部分從事二抵的房抵貸平臺會選擇第二種方式。好比,一套房子按市場評估其估值為100萬元,如果一抵已經放款60萬元,假設從事二抵的機構最高接受房屋抵押貸款額度為房屋價值的7成,那么二抵最高只能發放貸款100*0.7-60=10萬元。

大部分做二抵的房抵貸平臺,都要求其房屋一抵的貸款機構為傳統銀行。市面上也有少數利用私人資金放款的房抵平臺,能接受客戶一抵的放貸主體為民間金融機構。

據新流財經了解,有部分房抵貸業務資金來源于P2P。武漢某P2P平臺的房抵貸業務在2018年上半年累計放款達1。3億,相關工作人員告訴新流財經:“現在還有很多P2P在做房抵貸,但是P2P模式在很多方面受限制,主要是額度、抵押權等方面,而且現在P2P合規備案要求也比較高。

所以我們也會做銀行及信托的房抵貸產品,以助貸的角色參與其中,平均放款金額在單月2000萬-3000萬之間。”

總體而言,在資金來源方面,大部分房抵貸平臺都以傳統銀行等金融機構資金為主。考慮到資金方自己對房抵貸資產的要求、分歧地區房抵貸政策限制等因素,對資金來源的偏好分歧,但總體傾向于低本钱資金。

據了解,部分銀行資金會有所限制,不允許出省,加上P2P還未完全回暖,銀行機構監管趨嚴,持牌機構資金儲備量不足,小型房抵平臺一般對接個人資金相對容易。

在審批過程中,發放抵押貸款的金融機構會查詢人行征信及法院信息,一般規定近12個月內累計逾期不超過3次,近6個月內累計逾期不超過2次及當前逾期已結清的客戶才可以做抵押貸款,此外,金融機構還會借助第三方大數據風控,調查借款人其他負債信息,做綜合評定。

另外金融機構會根據房屋年代、裝修情況、位置等,并參考當地市場價,通過評估機構對房屋價值作出相應的判斷,以確定最終發放的抵押貸款金額。

抵押物變現速度、放款比例把控最重要

近期,各地都有房價下跌的現象,也引發了行業對于房抵貸資產的擔憂。不過業內人士認為,“房價下跌,主要影響存量的房抵業務,新增抵押貸款業務依照最新市場情況估值,所以新訂單談不上對公司單獨產生影響,主要影響的是客戶的額度。”

針對已經抵押后房價下跌的現象,新流財經采訪的多家房抵機構從業人員均暗示影響不大,“公司前期放款成數一般都控制得比較嚴,評估時會相應壓低價格,因此小幅度的下跌其实不影響,如果實在有風險,我們將來可能會通過諸如提前還款的優惠政策等等,來激勵客戶提前還款。”

一位從業者舉例,青島某房抵貸平臺在房屋實際成交價上先打6。5折作為初評額度,實際放款時,再乘以0。9來達到進一步降低風險的横眉的,“再打個9折,客戶不疼不癢,因為房產在交易環節都會有交易稅,我們相當于用0。9的系數,把交易稅折損了。”

另一位從業者認為,除非房價狂跌,好比下跌超過20%時,房抵貸市場所受影響就會相當大,但横眉前來看并無這種現象。

除房價下跌外,房抵貸市場還面臨幾大風險及挑戰:

首先是抵押物變現處置的風險。對房抵貸平臺而言,抵押物的核心在于變現速度,而非自己價值的高低,一般客戶逾期后,若資產處置流程繁瑣,時間本钱、人力本钱則較高,所以房抵貸平臺可能同客戶協商賣房來加快進度。“最壞的結果就是通過司法介入拍賣,拍賣所得也能彌補一些壞賬。”東莞一房抵中介負責人暗示。

二是貸款額度評估不準確的風險。若金融機構對房屋估值過高,放款額相應變高,則產生風險損失的可能性和損失水平更高。

另外,客戶有多頭負債現象,非持牌機構不克不及上傳征信,例如大部分p2p,只能側面調查,或者借助第三方數據來進行額度審批。

獲客方面同樣存在很多挑戰,某房抵貸機構負責人暗示:“房抵貸市場新增客戶很少,往往是做存量客戶的業務,這樣的客戶在借新還舊時壓力就會很大,所以2018年下半年整體形勢不太好。”

最后對抵押貸款機構而言,放款成數控制也極其重要。從房屋處置角度考慮,一抵風險小于二抵風險,客戶一旦發生逾期,一抵受償權優于二抵,因此二抵風險相對高,前期對放款比例的風險控制也是一大挑戰。

隨著部分p2p資產端逐漸恢復放款,或許2019年房抵貸市場的資金需求有望得到緩解,得到更大的發展空間。

來源: 新流財經

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