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長三角7城房價分析,哪些城市今年可以出手? - 金評媒

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【摘要】上半年政策見底,貨幣政策相對寬松,再加上股市的吸金效應,樓市仍將處在震蕩調整的狀態。

  菜鳥理財菜導 原創  ·  2019-02-27 14:33
長三角7城房價分析,哪些城市今年可以出手? - 金評媒 - 金評媒
作者: 菜鳥理財菜導   

上上周,菜導寫了。

上周,借著粵港澳大灣區規劃出臺,菜導也對進行了一輪分析和點評。

這周,終于到了大家千呼萬喚的長三角了!

接下來就按老規矩,一個一個城市來!

1、杭州

坦誠講,通過前幾年的暴漲,杭州樓市的需求已經被大量釋放,横眉標人群的購買力不足疊加政策的調控,使得杭州樓市在2018年都處在一個震蕩回調的狀態。

2019年,杭州樓市仍將處在調整期,高總價的新盤雖有上調價格的沖動,但市場消化能力著實有限,相比之下,交通便当的郊區新盤反倒更受青睞。

受此影響,杭州部分區域的商品房價格將出現兩極分化。

但從二手情況來看,核心區域“保值抗跌”的屬性是毋庸置疑的。遠郊的樓盤如果沒有實質性的利好,繼續下跌也不是沒有可能。

從長遠來看,作為新一線城市的典型代表,杭州樓市還是可以看好的,外來常住人口穩步增加,城市配套建設也日趨完善,最重要的是擁有大量符合“新動能”要求的產業。

只不過,在眼下限購政策沒有明顯變化的前提下,杭州樓市基本沒有啥投資的機會,剛需可以擇機入手。

2、寧波

2018年,寧波樓市坐上了過山車。

新盤方面,從上半年的一房難求,到下半年的轉瞬遇冷,很多人以為終于等到了合適的上車機會。

但全年過完,卻又發現不管成交量怎樣下跌,但寧波新盤的均價還是相對堅挺的,對比之前的均價,用 “全域普漲”四個字概括,一點都不過分。

二手方面,受益于3月落戶政策的放開,市場表現也一度火爆。但由于人才購房補貼在8月的停止,二手成交也出現了驟降,觀望情緒濃重。

2019年,由于多數買家仍處在2018年下半年延續至今的觀望情緒中,寧波樓市仍將處在短周期的市場僵持階段。

至于接下來是會繼續下行,還是觸底反彈,就得看有沒有開發商率先亮出底牌,讓缺乏應有價值的樓盤回歸其本來的價位,讓高價值的樓盤獲得應有的市場定價。

當然,剛需還是可以擇機入手,別亂加杠桿,量力而行就好。

3、南京

2018年,南京的新房成交量總量其實其实欠好看,雖然67695套的數據較2017年上漲了7。8%,但和2016年的高峰數據相比,基本算是腰斬。

二手方面,2018年南京成交的二手房總量,較2017年也下滑了22.7%,為四年來最低。

背后的原因,是2018年的調控政策的堅決落地,以及對以南京樓市此前出現的相關亂象的專項整治行動的后遺癥。

但是,市場也不是全面轉冷,河西、南部新城、鼓樓濱江、江北核心區、城中等板塊,仍然炙手可熱,只不過購房者更理性了,從過熱的賣方市場回歸到健康的買方市場了。

2019年一開年,在各方面政策所謂“利好”推動下,南京樓市也似乎有點憋不住了,很多自媒體又開始鼓吹說南京樓市又要開始“強勢反彈”。

但實際上,2019年南京樓市仍總體處在供大于求的狀態,那些新盤扎堆上市的區域,仍將難免以價格戰的方式吸引客戶,那些二手房虛高的區域(如河西南、江北核心區),也必定會繼續回調。

所以,還是那句話,投資請謹慎,剛需請擦亮雙眼,畢竟這兩年你們南京樓市的維權新聞,可真是很多啊……

4、蘇州

蘇州樓市的2018,總體軌跡也是上半年火熱,下半年遇冷,而且也出現了限價盤熱賣,高價盤滯銷的“冰火兩重天”狀況。

從數據來看,2018年蘇州商品房成交面積共計884。07萬方,較2017年上漲10。4%,成交均價為22124。08元/㎡。

樓市的供應和成交主要集中在吳江區、吳中區、相城區以及高新區。

而從庫存情況來看,也就高新區的去化周期相對長一點,達到11.3個月,其他城區都低于6個月,非常健康。

2019年,由于有大量的新盤上市,蘇州的房價至少在上半年不會有啥大的變化,園區和獅山會成為眾望所歸的主力購買區域。

但由于優質的改善型項横眉相對較少,所以會對蘇州二手樓的成交帶來影響。年后來看,蘇州某些熱門區域的二手樓已經非常緊俏了,價格也有所上浮。

所以,在相對平穩的2019年,蘇州的改善房、學區房會成為難得的爆點,有這方面需求的,可以擇機入手。

5、合肥

相較于南京和蘇州在2018的冰火兩重天,合肥樓市的2018還要再多一個關鍵詞:扎心。

上半年動輒出現萬人搶房大戰,以及某些限價盤搞的號頭費、綁車位等做法搞得全國媒體紛紛側横眉;下半年也是率先喊跌,搞得網上到處都是一片唱衰之聲,降價打折、買房送車、工抵房等接連出現。

而回望歷史,你會發現每次一有風吹草動,就容易搞出大新聞,幾乎是合肥的慣例。

2016年的合肥樓市漲幅全國第一,于是馬上在2017年迎來了嚴格的調控,新房成交量同比狂跌了73.78%,比坐過山車還刺激。

所以,2019年,合肥的樓市整體還會處在去泡沫的尾部階段,像肥東、肥西、新站這些靠概念的相對偏遠的地方,還是盡量謹慎為好——除非真的打骨折,否则基本上就是被套。

主城區的話,下探的空間已經不大了,尤其像廬陽區、政務區和蜀山區這種地段,還是很穩的。

當然也不排除有房企因為資金壓力折價出貨,但伴隨著信貸環境的改善,估計有這種意愿的房企也會越來越少。

最后,像合肥這種一手和二手價格仍有倒掛的地方,建議剛需們還是優先選擇新房。

6、無錫

相較于長三角其他城市在2018年的大起大落,無錫的2018相對平淡一些。

2018年全年無錫商品住宅成交64896套,增幅約為81%;成交均價15234元/㎡,增幅為28%。

要知道,在長三角26城里面,無錫的GDP排名僅次于上海、蘇州、杭州和南京,但只從房價來看,無錫真的算是本區域最良心的城市,沒有之一了。

之所以出現這種情況,一方面是因為無錫的城市人口結構中,外來人口占比不高,新增剛需不是很多;另一方面是因為本市居民在過往的城市化進程中,已經獲得了大量的房補房機會,新增及改善的需求相當有限。

横眉前,無錫的庫存去化周期約為8個月,非常健康。無錫全年樓市的成交曲線,也沒有像合肥那樣出現戲劇性的大起大落,基本上是沿著市場的慣有節奏來進行。

所以,在2019年,如果你在無錫有購房需求,建議重點考慮占據主城優勢的梁溪區、擁有生態和產業優勢的濱湖區和具備極大交通區位便当的錫山區。

7、南通

最后一個,聊聊上海的北大門,南通。

2018年,南通新房住宅成交25841套,成交均價為14096.98元/㎡,漲幅超過12%。

總體來看,南通是個地理上離上海足夠近,但卻受上海“福澤”反而較少的城市,這對于当地人來說,至少在買房的時候算件好事——因為幾乎沒有外地人來跟你搶房。

2019年,南通樓市成交依然會比較穩定,但也會因為區位和樓盤品質的問題,出現供需的冷熱不均現象。

所以,如果你是南通的剛需,可以好好準備,多做功課,爭取在2019年買到自己滿意的樓盤。

至于區位推薦,菜導建議可以優先考慮港閘區、崇川區、開發區、中創區和通州區。

最后多說一句,從長遠的角度來看,南通樓市如果真想實現“長牛”,就需要抓緊把現在仍舉棋不定的上海第三機場落地南通的消息給坐實了,再配合建設中的滬通鐵路,才能真正地融入“環滬經濟圈”。

畢竟,如果再不努把力,南通這個理論上的“上海一小時經濟圈”里的城市,就真的要徹底被長三角一體化的進程所拋棄了……

好了!關于長三角GDP排名靠前的7大城市的2019樓市分析,今天就先說到這,如果還有需要補充的城市,歡迎在下面留言,菜導也將進行解答哈!

關于環渤海城市、環京城市、中西部城市等熱門區域的分析,也請大家稍安勿躁,都會有的!

最后的最后,菜導也再次強調一下自己對2019年樓市的整體判斷:

上半年政策見底,貨幣政策相對寬松,再加上股市的吸金效應,樓市仍將處在震蕩調整的狀態。

等下半年各種不確定因素塵埃落定之后,會是剛需入手的比較好的時機。但如果真要說投資,菜導仍要勸你謹慎!

依照横眉前的態勢,樓市投資價值的再次呈現,至少要等到2020年甚至2021年,現階段,就還是好好賺錢,休養生息吧!


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