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這時候還去東南亞炒房,小心被套! - 金評媒

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【摘要】如果你只是個日常打卡上班,每天辛苦搬磚的普通中產,如今又抱著跟國內買房一樣的預期想去東南亞買房,菜導勸你還是不要去湊熱鬧的好。

  菜鳥理財菜導 原創  ·  2019-04-01 11:21
這時候還去東南亞炒房,小心被套! - 金評媒 - 金評媒
作者: 菜鳥理財菜導   

當中國樓市降溫之后,去東南亞買房的消息就沒有一刻消停。

根據數據顯示,2018年中國買家海外置業横眉的地排行榜第一的是泰國,已經連續第三年上升。而且逐步超出排名前三的澳洲、美國和加拿大。

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房產中介制作的中泰買房對比

當泰國房價暴漲之后,柬埔寨、緬甸、老撾等等東南亞國家的房產也被炒房團盯上。

2018年柬埔寨金邊樓市中國買家咨詢量同比暴增550%,其中88。7%的中國買家買房是為了投資,78%的咨詢房產價格在5萬-25萬美元之間。

根據胡潤2018年全球房價指數顯示,金邊年度漲幅高達16.7%,位列全球第一。

說白了,34萬-168萬元人民幣在國內一線城市買不到房子,卻可以在東南亞的“一線”城市買到好房子。

但是去東南亞炒房,真的是一筆穩賺不賠的投資嗎?

01

“金邊是30年前的深圳,20年前的上海,10年前的新加坡。”

這是開發商和中介喊得最響的一句話,也是最容易讓人充滿幻想的一句話。

過去幾十年,得益于入世以后的全球化經濟紅利,中國一舉拿下了世界工廠的位置。

因為中國經濟高速增長的幾十年,同時也是全球高速增長的幾十年,所以出口經濟才能為中國帶來快速膨脹的資本。

在房改、人口大量流動、棚改貨幣化、金融杠桿等等推動下,中國進入大規模城鎮化時期。

所以,中國房價上漲根来源根基因就是資本的膨脹,賣地的錢,拆遷的錢,加杠桿的錢。

只是經濟都是有周期性的,如今的時代布景是逆全球化和全球經濟停滯不前,即使東南亞經濟繼續發展,也無法與過去的中國相比。

而且中國的體制決定可以舉國力量發展經濟,直接決定樓市的風向,這是東南亞大部分國家都做不到的。

除了新加坡這個異類之外,多數東南亞國家的政策實施其实不像中國那么果決,執行力也非常有限,而且很容易因為政局的變化而直接推翻。

所以,現在的東南亞可能是幾十年前的中國,卻很難在幾十年后變成現在的中國。

02

在政治經濟因素之外,樓市政策的不定性,也是東南亞買房最大的不確定性。

畢竟,全球樓市都處在一個收緊和調整的階段。

好比說香港,在去年6月提出空置稅后,樓市就開始走下行通道。

直到今年,香港樓市才有企穩跡象,在此之前房價已經連續下跌長達5個月,累計跌幅超過9%。

根據香港新聞報導,空置稅草擬法案已經大致完成,準備下月提交立法會討論。

從提出到立法,前后1年不到。

再好比澳洲,澳洲一直是中國人海外置業的首選之地,大量中國炒房客的涌進也造成澳洲房價一路上漲。

在2017年的時候,澳大利亞宣布收緊海外購房政策,大幅削減外國人住宅審批金額,減少海外資金進入房地產。

2018年澳大利亞再次收緊房地產政策,提高海外買家的購房收費標準,提高海外買家購買新房的審批難度等等。

誰也不知道未來全球的房地產政策風向會怎么變化,尤其是在政治不確定的東南亞國家。

有的東南亞國家的政治長期處在動蕩的狀態,而且有相當一部分國家對中國態度模糊不清。政治一變就經常翻臉不認人,然后政策也跟著發生變動。

好比說馬來西亞,上一任談好的項横眉,領導人一變就毀約。再好比說越南,去年越南內部動亂,很多地方都發生抵制華人的示威。

某些東南亞國家,歷史上甚至出現過嚴重的排華事件。

時間或許沖淡了炒房黨們的警惕性,卻沒有改變當地對華人的態度。

在這種環境下中國人去東南亞投資房產,風險到底有多大?

03

站在房子自己的角度來看,東南亞的房子和中國的房子一樣嗎?

中國所處的溫度帶比較廣,但是大部分都處于北溫帶,氣候相對更宜居,自然災害雖然也很多,但是對房產的損害力度其实不大。

東南亞國家大部分處于熱帶,氣候炎熱而且臨近海洋,天氣變化快,自然災害也相對更多更嚴重。

這就導致中國10年樓齡的二手房可能比東南亞國家5年樓齡的二手房還要新,因為東南亞房子的折舊速度會比你想象中要快得多,各種隱形的養護和稅費本钱也非常麻煩。

如果你還是非買不成,在菜導看來,東南亞買房唯一靠譜的也就泰國。

總體環境不錯,醫療衛生水平也很高,官方和民間對華都非常友好,外國人去泰國投資房產的也確實很多。

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但如今,曼谷公寓的均價都達到2。8萬元人民幣了,地段好一點的公寓賣到4-5萬,頂級地段和頂級配套的公寓價格都過了6萬,跟北上廣深有得一拼了。

對于絕大多數還在為國內的月供頭疼的中產來說,有這個錢,你確定愿意去曼谷接盤?

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過去,海外買房首選的地方都是西方發達國家,萬年不變的美澳加。

隨著發達國家遏制外資投資房產和貨幣收緊,美澳加的房產不再是一塊香餑餑,中國人也逐漸退出。

海外樓市降溫,很大水平是中國買家退潮造成。

為此,去年菜導曾經寫了一篇關于全球房價上漲邏輯的文章《全球樓市同唱一曲“涼涼”,是該持幣待購,還是趁機抄底?》

說白了,炒房就是一個資金擊鼓傳花的游戲,沒有后來者,房價就推不上去,只能砸在自己手上。

東南亞國家與西方發達國家分歧,它們的經濟體量更小,收入更低,房產承壓能力也更差。

泰國已經算是這幾個國家里面比較發達的了,2018年的GDP也不過5048億美元,這個體量放在中國,都比不過湖南省。

越南的GDP 2390億美元,相當于中國的黑龍江省。而柬埔寨的GDP才240多億美元,也就比中國GDP最少的西藏高一點點。

而且伴隨著外國炒家的大量涌入,很多熱門城市的供需關系已經畸形。

2018年,曼谷公寓房總量達到了55萬套,而在10年前,這個數字還只是10萬。另一方面,泰國的房價收入比也已經達到了21.52,超過了廣州!

這意味著,泰國人自己都要買不起房了。

先把彈丸之地的房價炒高,搞到連當地人都買不起,然后又無視相關房產缺乏二級市場流動性的致命弱點,繼續忽悠大把國人過來買高價新盤……這不是泡沫,什么是?

更何況,如今國家的外匯管理政策,已對海外房產投資有明顯限制。而且海外投資買房的資金周期很長,不確定性高,來回都要折騰一下,并沒有想象中的那么好賺。

如果遇到什么緊急情況,變現和匯回的流程特別麻煩,無法救急。

當然,如果你是有全球資產配置需要的富人,那么去哪里炒房都是你的自由。畢竟對于消息靈通的富人們來說,多數都已經在樓價暴漲前就已經做好结构了。

而如果你只是個日常打卡上班,每天辛苦搬磚的普通中產,如今又抱著跟國內買房一樣的預期想上車,菜導勸你還是不要去湊熱鬧的好。

過去,房產中介會推薦你去買發達國家的房子,告訴你買那里的房子,升值空間大,有錢人多,環境好教育也好。

現在的邏輯卻是哪里廉价趕緊買,以為也能和中國的樓市一樣,再來一次十余年的單邊上漲行情。

但其實,中國樓市之所以牛了這么久,早就不是一個經濟問題了,這一點大家都懂。而如果你拿中國樓市的邏輯去套海外的樓市,菜導只能說自求多福吧。

所以,如果真的想投資東南亞的房產,就要做好足夠的心理準備,這是賭博不是撿漏,風險也沒有中介所說的那么小。

先不說經濟脆弱、政局不穩的東南亞國家有沒有發生系統性風險的可能,對于多數拿著錢沖向東南亞的炒房黨們來說,他們首先要擔心的,是這種幾乎沒有流通性的海外房產,3-5年后去哪里找新的接盤俠。

而現在還在無腦勸你去東南亞買房的,菜導也只能說是“非蠢即壞”了!

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